2014年臺(tái)灣房產(chǎn)走勢(shì)分析

回顧2013年，多空交錯(cuò)，歷經(jīng)外經(jīng)濟(jì)隱憂，包括美國(guó)量化寬松（QE）退場(chǎng)，造成新興市場(chǎng)震蕩，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)跌破2%，民眾薪水凍漲，加上央行總裁彭淮南示警利率將反轉(zhuǎn)向上，房市頓時(shí)起了寒蟬效應(yīng)。而歷經(jīng)一番寒澈骨，展望2014年房市，是否有望回暖？可從市場(chǎng)面、政策面、資金面三大層面觀察。

 

從市場(chǎng)面而言，各部會(huì)連日來對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易加強(qiáng)查稅力道，不僅針對(duì)紅單交易、囤房查核，緊縮豪宅房貸成數(shù)；此外，1月1日大幅調(diào)高土地公告現(xiàn)值趨近于市價(jià)，五都及桃園縣漲幅約一至二成，未來房屋持有成本勢(shì)必提高，我相信2014年將回歸供需基本面，短線炒作投資客大舉出場(chǎng)，房市體質(zhì)更加健全，也使房?jī)r(jià)走勢(shì)更加理性。
 

 

隨著炒作投機(jī)客退潮，近年精華地區(qū)房?jī)r(jià)不斷盤整，天花板效應(yīng)漸漸浮現(xiàn)，短線投資客出場(chǎng)后，強(qiáng)勁的自住買盤與高資產(chǎn)購(gòu)屋族，將成市場(chǎng)主力。
 

 

1,000萬元上下的蛋黃區(qū)小宅或蛋白區(qū)中小宅為首購(gòu)族最夯標(biāo)的，而高資產(chǎn)族群則喜愛黃金地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件。如近期房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的中正區(qū)建案松濤苑、信義區(qū)建案「陶朱隱園」，產(chǎn)品稀有珍貴，適合規(guī)劃為長(zhǎng)期投資。
 

 

至于政策面，2014年年底將登場(chǎng)的七合一選舉，是下半年房市一大變因，這場(chǎng)選舉被視為臺(tái)灣地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人大選的前哨戰(zhàn)，屆時(shí)購(gòu)屋族群焦點(diǎn)將放在選戰(zhàn)，我認(rèn)為開發(fā)商會(huì)在上半年大舉推案，甚至提早至228連續(xù)假期開打。
 

 

奢侈稅修正草案趕在年底前送進(jìn)立法院，確認(rèn)僅微調(diào)不大修，包含二年??閉鎖期、稅率都維持不變；而非都市土地，包含工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地非農(nóng)用者，將納入管制。未來修法后將可抑制炒作工業(yè)用地歪風(fēng)，企業(yè)設(shè)廠土地成本也可望下降，另一方面農(nóng)地管制趨嚴(yán)，成屋農(nóng)舍將日漸稀少珍貴。
 

 

除此之外，奢侈稅最新解釋令，也將都市計(jì)畫區(qū)內(nèi)的區(qū)段征收限建期內(nèi)或可供臨時(shí)建筑者之土地交易納入管制；財(cái)政部不斷發(fā)布解釋函，加大打擊投機(jī)者的力道，雖然看似管制趨嚴(yán)，但影響僅限于小眾族群，不至于影響一般民眾購(gòu)屋。
 

 

盡管政策面多空交錯(cuò)，各地公共工程則不受影響持續(xù)動(dòng)工，尤其大臺(tái)北地區(qū)住宅行情由軌道經(jīng)濟(jì)帶頭看漲，繼捷運(yùn)信義線通車后，2014年淡北快速道路、捷運(yùn)三鶯線即將動(dòng)工，且貫通大臺(tái)北東西兩側(cè)的捷運(yùn)松山線和捷運(yùn)土城線頂埔站，也預(yù)計(jì)于年底完工，下一條鑲金捷運(yùn)線即將成形。
 

 

從資金面角度看房市，2014年是繼金融海嘯以來，QE最可能退場(chǎng)、利率反轉(zhuǎn)的時(shí)機(jī)點(diǎn)。中央銀行總裁彭淮南也罕見地示警房貸利率將反轉(zhuǎn)，近來各大型行庫(kù)基于風(fēng)險(xiǎn)考量，紛紛管控房貸放款成數(shù)，建議購(gòu)屋族群應(yīng)以自住需求、長(zhǎng)期投資置產(chǎn)規(guī)劃為前提，若有房貸需求應(yīng)盡早規(guī)劃，并透過信用卡、申購(gòu)基金與銀行往來累積良好信用紀(jì)錄。
 

 

近來精華區(qū)房?jī)r(jià)漲幅趨緩，素地難尋，北部建商將大量資金轉(zhuǎn)移至中南部，桃園、臺(tái)中和高雄成為兵家必爭(zhēng)之地，預(yù)估未來幾年將進(jìn)入大量推案高峰期。
 

 

綜觀2014年房市雖多空挑戰(zhàn)，臺(tái)灣將透過推動(dòng)六港一空一區(qū)的自由經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，力拼整體經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，然而利率調(diào)升及QE退場(chǎng)時(shí)，才是影響房?jī)r(jià)重要因素。衷心建議大家應(yīng)以理財(cái)觀點(diǎn)，適時(shí)檢視手邊房地產(chǎn)，汰劣存優(yōu)，避免房貸總額過高造成負(fù)荷過重。預(yù)估未來一年房市將呈現(xiàn)Ｍ化發(fā)展，高端豪宅及低總價(jià)小宅仍將持續(xù)看俏，中價(jià)位及老舊產(chǎn)品較不受歡迎而有較大議價(jià)空間，整體房市呈現(xiàn)價(jià)緩漲、量微升的狀態(tài)。